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一个中国房奴的顿悟
发布日期:2013/12/13     浏览次数:3160次
    为了比较直观的记录一下北京的房价,现在官方和各种机构关于房价的统计数字很多,不过看这些数字,远不如我们的直观感受来的更直接。

10年间,房价出现了令人始料未及的飙升。20035月的数据显示,当时北京地区商品房交易均价为6734/平方米。去年5月,据中国社科院发布的2012年《房地产蓝皮书》,2011年北京市商品房销售均价为16845/平方米,据安居客网站显示,20136月北京房价平均为38000元。

2006年,一组关注房贷族的艺术作品《包袱》走入了人们视线。画面中的男子头发齐肩,一身最平常的职业装:白衬衫、西装裤、皮鞋、斜条纹领带。

他的面色有些憔悴,黑色公文包挂在胸前。他穿梭于繁华喧闹的都市中,与众人一样排队等地铁,在CBD核心区行色匆匆。与旁人不同的是,他身上背负着巨大的房屋模型,因此始终佝偻前行。

于是,一个悲情的名词出现了:房奴。事实上,定义这一群体时,有一个重要定语:真正的房奴,是指月负债还款额超过月收入50%以上的家庭。

自上世纪末推行住房分配货币化政策之后,10余年间,中国贷款购房者群体日益庞大。虽然房价在近年间大幅上涨,但把捆绑在一起的很多中国人还是选择花未来的钱买现在的稳定

关于北京房价,最近,公布了一项统计数据,告诉人们:你要不是三大式人物(大款,大官,大腕)而想在北京买套100平方米总价400万的房,社会阶层所付出的代价请看:

1:种三亩地每亩纯收入400元的话要从唐朝开始至今才能凑齐(还不能有灾年)

2:工人:每月工资1500元需从鸦片战争上班至今(双休日不能休)

3:白领:年薪6万,需从1960年上班就拿这么多钱至今不吃不喝(取消法定假日)

4:抢劫犯:连续作案2500次(必须事主是白领)约30年。

5:妓女:连续服务10000次,以每天计算一次计算,需备战10000天,从18岁起按此频率到46岁(中间还不能休息)

以上还不算装修、家具、家电等等费用.

这个除了某部公布了一项统计数据这句话是虚构的,其余内容基本属实。目前北京的房价,在五环以内的新房,基本上都在三万或四万每平米以上,即便是通州的房子,一般平均也都在二万至三万左右,所以一百平米的房子四百万并非夸张。

为了更清楚地给大家展示一下中国房价的发展,我想先说说我在北京的一些事情。不为别的,只是为了比较直观的记录一下北京的房价,现在官方和各种机构关于房价的统计数字很多,不过看这些数字,远不如我们的直观感受来的更直接。

就以2010年的北京房价来说,我们谁都知道,从2009年到2010年的顶峰,涨了大概有百分之六七十,可是官方的统计数字愣是还不足百分之十。

2003年大学毕业以后到北京工作。当时税前工资一千五,外加补贴五百,扣除各种名目的税、险、金之后,每月到手不足两千。不过还好,当年公司提供住宿,宿舍在望京,九十年代的旧房子,四个人一个两居室,两人一间,虽然地方不甚宽裕,可是比起今天的毕业生们,已经十分满意了。

当时我在东四环边上的一个地产项目工作,项目在朝阳公园南门对面,是当年有名的高档住宅。刚开盘时的价格是九千多,我到项目的时候已经涨了很多,大约是一万三。一万三的豪宅我们可是不敢问津的,当时我们公司有个中层领导,买了个七千多一平米的房子,我们都惊叹他的富有。能买起这里房子的人,都是绝对的有钱人,当年我在项目上看见好几个经常在电视上露面的人来这里买房子。

还有一些人,虽然在电视上没见过,可是一看也是有钱人,有一次两个穿着时髦的女人来看房子,看完房子后,其中一个人直劝另外一个人说:哎呀,这里的房子就是这么小了,反正你也不是自己住,随便买一套得了

还有一次,我们刚绑完楼板钢筋,设计院忽然下发变更要求改图纸,原来是有人买了两层要做跃层,所以让我们在楼板上留个口子。

当年这些人的有钱都让我们羡慕不已,心想什么时候我也能买的起一万块钱的房子就好了。

在我们旁边也有一个工地,就是后来大名鼎鼎的棕榈泉,当时也卖一万多。我们项目的人都觉得棕榈泉做的很土气,又是个本地的土老板做的,不像我们项目是美国公司开发的,设计的也很有品味。不过后来棕榈泉因为卖的慢,名气反而比我们项目大的多,而且因为价格一直在涨,所以棕榈泉也因此比我们项目多赚了很多钱,棕榈泉的老板曾伟因此而大赚了一笔,一度在北京大有名气,甚至被传为曾庆红的儿子,其实不过是空穴来风,误传而已。

2009年我回到北京,在东三环的燕莎友谊商城边上的一个写字楼上班,我们办公室旁边有个房地产项目,是九十年代末期有名的烂尾楼,当年叫做瑞城中心,停了十年一直没有动工,在2009年时我们忽然发现这个项目又动起来了。后来知道这个项目原来是被曾伟接手了,和他合伙的还有香港凤凰卫视的老板刘长乐,重新开工之后的项目名称是四季公寓,想必是四季酒店也有份参与这个项目,项目对外的业主公司是长青有限公司。

不过这一次的曾伟没有做棕榈泉时那么幸运,先是赶上了国内调控房价,所以四季公寓一直卖的不好。而不久前,还因为行贿的问题竟然在香港被拘了。

说说当年其它一些地方的房价。2003年的望京还是一片荒凉,沃尔玛、新世界的影子都还没有看见,华堂、华联也都没有开张,我们当时能够念出名字的小区就只有一个望京新城,房价五千多,我们当时觉得已经是天价了。只有通县这样的地方才是像我这样的年轻人可以梦想的地方,2003年时的房价是三千多一平米。

买房子这个事情对于像我这样刚毕业的学生来说,基本上是不敢想象的。我办公室有个同事,比我早两年毕业,2003年时正在到处看房子,我们正在做的项目他自然是不敢问津,所以只能去看别的项目了,当时工地附近正好有另外一个项目,阳光上东,还没开盘,刚打出来广告,我们觉得这个楼应该不会太贵,就撺掇他打电话去问,结果对方说他们的定位是一万左右,我们那位同事是红着脸挂电话的。

后来我们听说2004年他在望京买了房子,五千每平米,我们已经觉得他很有钱了,能买得起五千一平米的房子。

因为实在是生活的太郁闷了,2004年我就离开了北京,到外地工作了两年,2006年初,我攒了十万块钱杀回北京,又开始到处看房子。

因为之前比较熟悉,再回来后我还是住在望京,跟人合租了一个房子,月租九百。2006年望京华联刚刚开业,沃尔玛也开始动工,机床研究所对面的正时家具已经迁走,那里夷为了平米,准备动土盖新楼,西门子正在盖新办公大楼,一切都已物是人非了。

一看房子才发现,虽然攒了两年的钱,可是房价也水涨船高了,2003年望京的房子是五千,2006年已经涨到了八千以上,连通县的房子都已经涨到了五六千了。这么一算,如果我2003年不离开北京,在望京买一套八十平米的房子,总价大约四十多万,可是到了2006年的时候就要六十五万了,我这两年攒了十万,可是买一套八十平米的房子要多掏二十五万。

这一次我看了不少房子,第一站是望京的嘉美风尚,当时网上的价格是八千五,我比较了半天,觉得这个比较合适,可是买不起太大的,最多只敢奢望八十平米左右的两居。到现场看房时,感觉十分惭愧,因为其它人都是西装革履开车去的,我穿着圆领体恤步行着就去了,不过售楼小姐素质很高,还是很高兴的接待了我,但是很遗憾的告诉我,八十平米的现在不能确定,需要等消息,如果是三居的马上就可以定。我并不是不喜欢三居,但是没有钱,所以只能失望而归。数个礼拜之后,这个售楼小姐又联系过我,说两居的是有了,不过要九千五一平米。因为愤怒售楼小姐的行为,而且也觉得价格有些贵,所以我最终放弃了这个楼盘。前几天我和老婆一起路过这里,看了二手房中介的标价,已经是两万五一平米了。

看了几个楼盘之后发现,从网上看到的价格,通常都比现场实际报价要低,在2008年政府调控房价时,情况则恰好相反,现场问到的价格总是比网上的标价低,还有各种各样的优惠。回头来看,2006年正是中国房地产泡沫开始风起云涌的一年啊。

接着看过的一个楼盘是明天第一城,也是当年比较热门的楼盘,当时标价七千,我当年好容易弄清楚了立水桥在哪里,也去走了一遭,觉得还不如在望京合适呢,然后就放弃了,现在这里的标价是一万九。

还看过一个叫做炫特区的项目,当年的价格是八千五,去现场看了之后才发现,2003年刚毕业的时候就陪同事去看过这里的房子,那时的房价是五千五,写到这里我特意上网去搜了一下,现在这里的房价是两万四。

我也去不少的房展看过,不过房展的情况实在是太混乱了,浪费时间还找不到什么有用的信息,还不如从网上看来的有用,有一次终于看到了一个房子,在西三环,价钱也算合适,长期以来,我一直活动于北京东部,很少到西边,就和一个同事一起跑过去看了看,本来人家是有看房班车的,我们觉得坐他们的车去太没面子了,就自己坐车过去,先坐一号线,出了地铁之后又倒公交,然后又按照他们的地图七拐八拐,走了半个多小时才终于在一堆立交桥交叉的拐角处看到了那个项目,可是我的朋友已经到了忍耐的极限,结果我们在几乎就要到达目标的时候撤了。

当年在北京西边还看过一个房子,叫做荣丰20002006年时大概卖八千多,这个项目不止房子的户型十分奇怪,还建在火车道边上,我一直很好奇,什么人会买这样的房子,不过现在即便是这样的房子,房价也在两万以上了。

后来我也去过几次北京西边,一次是去看一个十年未谋面的高中女同学,还有几次就是接送现在的老婆了。每一次去都是在晚上,总是感觉立交林立,阴气森森,没有留下太好的印象,所以也就放弃了在西边买房子的想法。

2006年的看房史就这么结束了,最后还是没买,没买的原因有两个,一个是当年囊中羞涩,自己中意的房子都买不起,买得起的又不喜欢,另外一个原因,就是我当时觉得北京的房价已经很高了,应该是快要跌的时候了。

2006年之后,我又离开了北京一段时间,再次回到北京是在2007年底。进入2008年之后,房价在政府的调控下曾经有过一段短暂的下跌,可是即便如此,与2006年时的房价比也是不可同日而语了,2008年连通县的房子都涨到了一万以上,望京的房价最高曾经冲到了一万五以上。

我认识的很多人都是在这段时间买得房子。我认识的一个女生,2008年时以一万一的单价在望京买了套二手房,还有一个朋友以一万三的单价在西四环买了一套新房。

我当时仍然坚信房价必跌。可是我的现任老婆不干,再加上双方父母的压力,虽然依然看空,可是考虑到爱情无价,所以也就忍痛出手了,在年中的时候,以一万三的单价买了现在的房子,七十八平米,总价一百万还多,首付了五十万,还有十年的贷款,月还款六千二百一十八元。

说说之后的情况吧,谁也没有想到,随后中央政府就掉转了矛头,从调控房价变为刺激房价了,政府控制房价从来没有效果,可是刺激房价的效果却立竿见影,从2009年开始,北京乃至全中国的房价都一飞冲天。2009年初的时候,我买的那个房子单价还不过是一万六七,2010年巅峰时期竟然涨到过三万。通县的房子,也都是动辄两万以上,我一个同事在六环买得房子单价都一万以上。

我前面说,我只有一套房子,所以再涨也没法卖,那是因为我很不幸有一张北京户口,还舍不得放弃,总想着将来我的儿子在高考时可以少考个一百来分,还能上好大学。

但是还真有卖房子的,我一个同学的妹妹,2005年和男朋友一起在北京买了套房子,2008年两个人卖了房子,带着200万的家产回老家去了。

不过,我们大部分人还是要在北京生活下去的,即便不在北京,也要在其它地区生活,也要买房子,于是很多人都会关心一个问题,房价到底什么时候会跌?

我认为要回答这个问题,要弄清楚三个问题:

1.房子多不多

2.谁在卖房子

3.谁在买房子

想来想去,我的同学朋友中,似乎没有房子的人还真是不多。说一个,是我在高中喜欢过的姑娘,后来在我还独自飘零的时候,就找了个男朋友,不过现在还没有结婚,不过人家是铁了心指望男朋友买房子的。

还有一个,也是个女生,本来在2008年时买了套房子,后来考了个美国的MBA,手里没钱,在2009年七月份把房子卖了去读书了,不知道她现在是不是觉得这个MBA的成本有点太高了呢,看来精通金融的美女也有失手的时候。

这么算下来,有房人的比例还是很高的,我周围人的基本情况是,三十岁左右,结了婚,有普通大学以上学历,工作比较稳定的,普遍都有住房。当然,如果不是毕业的早,或者父母比较有钱,典型的情况是:房子在通县、天通苑、回龙观,2000年以前毕业的人,工作6-8年买房,房价35万,首付十万,大部分自己出钱,2000年以后毕业的人,一般工作3-5年买房,也就是买在2008年前,总价60万,首付20万,自己出5万,双方父母一共支持15万左右。

不管怎么说,在北京的青年们,拥有房子的比例还是比较高的,买房的最初年纪也都比较年轻。

当然,不可否认,确实有很多人是没有房子的,哪些人呢:

1.民工;

2.学历比较低的打工者们,如服务员,保安等;

3.民办大学、较差的公办学校毕业的大学生,工作不稳定;

4.工作时间不长的白领们,指普通大学以上毕业,工作稳定,未来前景较好的人群;

5.部分收入较高,但是工作区域不稳定,并不是置不起业,但种种原因尚未置业的人们。

如果考虑上面人群中,大部分人只是来赚钱,最后并不打算待在北京,那么实际上准备在北京安家立业的人群,房屋的拥有率还是很高的,如果考虑拥有两套以上房子的人大有人在的话,而且随着老一辈人的去世,还会空出很多房子,那么就北京现在的情况,已经盖起来的房子确实足够人们居住了。

当然,我这里说房子够多了,绝没有隐含房价一定会降的意思,如果放在其他国家,某种程度上可以这么说,但是在非理性的中国,这样说是会犯错的,如果人们够理性的话,房价就不会涨到2010年的水平,就不会出现现在政府使出各种手段调控房价,房价还不跌反涨的局面。

我的这个分析结果只是说,在房子这么多的情况下,如果政府真的想让房子降下来的话,是有可能的,或者说,房子够多是房子能降的必要条件,而非充分条件。

要回答房子到底能不能降,或者说先回答为什么屡压不降,还要进入第二个问题,卖房者都是什么人,这些人处于什么状态,有什么心态。

其实,正在卖的房子无非两种,新房和二手房。

先说卖新房的,当然就是房地产商了,说到这里,需要先提及一个事实,如果放在欧洲和美国,其实二手房的才是房屋销售的主力,因为这些国家城市房屋的存量够高,城市人数也比较固定,很多国家的人口可能还在不断减少,而且像德国、英国这些国家,产品质量做的又好,一套房子住了上百年了还不坏,所以这些国家基本不需要盖太多的新房,房地产市场做的事情,通常就是你把房子倒给我,我把房子倒给你,所以其实看国外,房地产商成了顶级富豪的真是少之又少,房地产商成了巨富的,世界上只有两个地方,一个是中国香港,一个是中国大陆。

不过在中国,房地产的大幕才刚刚拉开,虽然邓小平1978年去新加坡等地方转了一圈之后就羡慕不已,说要在中国搞房地产,不过随后的二十年基本上是小打小闹,主要是在深圳、海南等地方做个试点之类,中国的房地产政策基本上还停留在福利分房的年代,没有出现太大的变化。不过就是这样,那个弹丸之地海南,当年还只是个农业为主刚刚独立的省份,经济并不发达,在1992年时就在房地产上着实火爆了一把,当时是全民赴海南炒房子,就如今天的全中国似的,后来朱总理上台,一记铁拳,就把海南打下去了,从此之后海南经济一蹶不振。

而全中国的房地产大业,是从1998年才开始的,这一年政府正式宣布彻底停止福利分房,将房地产市场化。据说当时潘石屹刚刚在北京开发了SOHO现代城,可是卖的不怎么样,任是请什么专家大师做销售策划,就是卖不出去,可是国家的政策公布不久之后,潘石屹忽然发现,他的房子卖的快了,很快就供不应求卖完了,也成就了一代房产明星大亨的大业。

房地产商们是就做卖房子生意的,所以当然是很着急卖掉房子的,当然,在状况好的情况下,比如说2006年时,很多房地产商确实在捂盘,捂盘是为了卖个更好的价钱,不过房地产商们的捂盘还是有限的,因为对于企业经营,现金流很重要,你就是利润再好,现金流出了问题,公司还是要倒闭的,顺驰当年那么牛,结果在房地产最热的时候倒闭了,不就是资金链出了问题了吗,所以房地产商们捂盘是捂盘,但是捂的差不多的时候还是着急卖的。

说到资金,我因为喜欢研究股票,正好又是做房地产相关行业的,所以对于房地产的股票就比较关注,对各个房地产公司的年报我全都门清。

关注多了,我就发现,虽然这十年来中国的房地产行业很火爆,可是从2006年来,大部分上市房地产公司的总现金流虽然是正的,可是所有房地产公司的经营净现金流都是负的,请一定要注意是所有的房地产公司的经营现金流。

这说明了两个问题,第一是大部分房地产公司都在大规模扩张业务,这一句似乎是废话,不用我说大家也明白;第二就是所有的房地产公司都是靠贷款度日的,而且是大规模的贷款。

按说贷款那么多的话,房地产商应该小心自己的现金流,可是现在的现象很奇怪,2008年时,中国打压了那么久房地产,可是房价就是不降,销售量都降到冰点了,可是还是死撑着。现在又是这样,从三四月份政府开始打压房地产了,销售量又是大幅度的萎缩,可是房地产商就是死命撑着,后面我会分析道,为什么房地产商们销售量都这么低了,宁可冒着资金链断裂的巨大风险,就是不敢降价,而即使降价,也一定要以各种优惠明目,就是不明明白白的降价,原因在于现在房产持有人的结构和买房人的构成,造成现在中国的房价,要么继续涨上去,要么就是暴跌。

可是关键在于,为什么房地产商们资金链这么紧张,硬是撑的住呢,我开始一直没想明白,不过后来潘石屹把原因给说出来了,回到2008年,房地产商们能够挺那么长时间,硬是等来了政府改变政策,开始拉动房地产,是因为银行们一直在给房地产商补充血液,增加贷款,所以房地产商们能够一直维持资金链不断,这里面地方政府是给了房地产商很大支持的,当然,除了动员银行给房地产商贷款,还有一些其他方式的支持,比如购地款的缓缴,从其他渠道协助房地产商融资等等。

2010年房地产商们又在撑着了,跟2008年如出一辙,道理还是一样。所以,如果想让房地产商急着卖房子,只有一个办法,就是断了他们的资金来源,让他们不得不着急卖房子,着急卖房子就只有降价一途,一旦降价就会如同失了缰的马一样,一发而不可收拾。

问题在于,断房地产商的资金是很难的,虽然现在政府出了些办法,可是只要看一下2010年中国天量的信贷,就知道房地产商们拿到钱是很容易的,只要有贷款出来,他们就有办法以各种明目把钱拿到,关键问题就在于,地方政府肯定是要在暗中帮忙的。

当然,这件事情不能怪地方政府,对于现在以GDP为纲的中国政府来说,企业可是关系到地方政府的政绩,更何况,现在地方政府的钱,一多半都是靠卖地给房地产商们的,你说从自己的利益出发,他能狠下心来动真格打压房地产市场吗。

其实,哪个娘不心疼自己的孩子呢。此前,国资委发了个文件,要求78家央企退出房地产市场,有人说这是政府为了打压房市,所以要求国资委这么做,这么看你就太单纯了,你见过打压物品价格的话,还要减少供给的吗。

其实,这说明政府这次是想要动真格的去打压房地产市场,国资委怕伤了自己的孩子,所以要求这些企业提前退出,以免伤着了。果不其然,这个命令下来不久之后,政府的打压政策就是一招接着一招,虽然说至今没起了作用吧,可是也能看出政府对自己的孩子是多么偏心。

说完了新房,现在说二手房吧。二手房的持有情况比较复杂,我觉得大概有以下几类:

一类是我们说的最热闹的外资,人们也一度把这个原因说成是房地产泡沫的罪魁祸首,不过其实外资炒房地产的确实有,也有一定的规模,但是毕竟对中国不熟悉,所以基本上集中在高档的住宅和写字楼,后者可能更多一些,而且,最近的一年中,外资已经大量收手,这个线索很难琢磨,不过看新闻比较多,也比较喜欢琢磨这个事情,有段时间,我曾经看到一些报道,说的是一些炒房客们大规模接手外商们的高档物业,我突然意识到,其实这是外资们已经在出售物业了。其实外资热钱流入国内一直是个热门话题,热钱流入的关键原因是赌人民币升值,可是进来了,就不能闲着,中国的利息又低,股票2007年之后一蹶不振,所以总要炒点什么吧,房地产无疑是最好的选择。不过,现在外资该是流出的时候了,人民币升值的事情现在虽然还很热闹,不过,如果是放在三四年前,我也认为人民币还有很大升值空间,可是现在的情况已经变了,过去美国催人民币升值,是因为人民币兑美元币值过低,所以要升起来,可是解决这个问题的办法有两个,一个是直接调整汇率,让人民币升值,这个人们看得很明白,还有一种选择就是对内通货膨胀,把人民币的价值降低,那么原来的汇率也就不低了。比如说,人民币对美元汇率是81,可是实际上人民币的价值兑美元是41,我再多发一倍的人民币,那么现在的汇率和人民币的价值不就相等了吗。

对于一个将GDP看的很重的政府来说,选择前者,会立即打击拉动GDP最重要的对外贸易,GDP增长率就会大降,问题很麻烦。可是选择后者,会在暗中慢慢解决人民币估值过低这个问题,还不会突然对对外贸易造成打击,而且还能变相的对人民手中的钱征一笔铸币税,何乐而不为呢。

(在通货膨胀时,社会的总物质没有变少,可是人们手中的钱能买到的东西少了,这就相当于发钞票的政府向人们征了一笔无形的税)

其实,通货膨胀的好处还不只是针对外贸,对于现在把人民搞的水深火热的房价来说,同样可以采用这个套路,如果你一下子把房价打压下去,那些房地产商们都倒霉了,至少也是门前冷落了,那么这拉动GDP增长的第二条腿也就断了,同样是政府不愿意看到的,可是采用另外一个办法,通过通货膨胀不断的把其他产品的价格抬上去同时不要让房价继续涨,那么最后的房价看起来,就没那么高了,同时也不至于对房地产市场造成毁灭性的打击。

所以,你看政府在打压房价的时候,从来都不说要把房价降下去,而是说要稳定房价,而对于人民币升值,也一直是遮遮掩掩,实在不行了,就升上那么一点点,应付应付美帝国主义。

2010年以来中国的通货膨胀率刹都刹不住,正是因为政府的智囊们早就想到了我说的通货膨胀的招数,而且已经暗中实行了很多年了,只是现在弄的有点过头了,所以又开始想办法控制,凡事总是有利有弊。

说了半天,扯的有点远,总之来说呢,外资其实并不是炒房者的主力,而且现在很多都已经撤场了。由此看来,外资都还是聪明的,就算是再怎么热闹,往后的房地产也很难恢复2009年到2010年这段的风光了,其实,在股市里,最后疯狂上涨的那一段,正是大投资者们出货的阶段,在房地产市场上,道理是一样的。

其实对于现在房地产市场的状态,房地产商和一些尚未脱手的职业投机者们都是很清楚的,倒是那些有些闲钱,买了两套三套甚至是五套六套房子的人,并不是真的看清情况,只是看这些年房子一直疯涨,就跟着买进来了,可是不知道很多人都是接了别人的盘,聪明人现在都已经脱手了。

不过即使看不清局势,这些人也明白一个事实,如果征收房地产税的话,会对他们的利益造成严重冲击。所以,我一直在说,就现在的局势而言,房价不一定会跌,关键要看中央政府的政策是否正确,而且,就算中央政府的政策正确,还会受到地方政府的暗中抵制,所以效力会大大降低。可是即便如此,已经有人受不了我的分析了,当我在网上发文分析房市的时候,已经有人对我表示不满了,更有人给我发消息,说我不要胡说八道,之所以这样,其实是因为我说到了很多人的痛处。

现在转入正题分析第三个问题,那就是还有什么人在买房子。不过,在说这个问题之前,我先说点别的:政府现在为什么要打压房价。

有人说,现在房价过高,导致大部分人都买不起房,人民怨声载道。其实,问题没有这么简单,就算大部分买不起房子住,还能租房子,只要那部分有钱人还在继续买房子,政府就不会着急,而且也不愿意打压房地产。因为从九十年代末,中国GDP增长率就主要靠两件事情撑着,一个是对外贸易,另外一个就是房地产,中国政府的领导们又十分重视GDP增长率,所以一般情况下是不愿意打压房地产市场的。

我们来看几件事情,2003年时,本来年初的时候,央行开始提高利息,是想要控制房地产泡沫的,可是很快政府就出了一个政策,要把房地产作为支柱产业,从此开启了房地产快速上涨的道路。

2006年前后,政府也曾经出过很多政策控制房价,可是最后还是不了了之。最明显的是2008年,本来房地产调控政策已经见了效果,如果按照那时的趋势走过来,中国的房地产市场也不会像今天这样灾难深重,如果不是政府临时改变了政策,房地产从那之后应该是在下行的趋势,可是由于遇到了美国的次贷危机,为了拉动经济,政府调转了矛头,从控制房地产价格转而刺激房地产市场,结果才带来了2009年之后的报复性上涨,其实,如果当时政府不改变政策,那么就不会出现今天的局面。

那么现在为什么又开始控制房地产价格呢,主要是因为这一年中房地产价格上涨的太快了,凡事都有个度,现在的房地产中充满了泡沫是无疑的,可是即便是泡沫,也需要有起码的支撑因素,至少要人们心里相信,房价还会继续涨,这才有可能维持住继续上涨的趋势,如果做不到这一点,那就必然会下跌,其实纵观历史,哪一次泡沫最后不是以暴跌而收场,而一旦这样收场,对经济的杀伤力就是毁灭性的,现在政府担心的就是出现这样的情况,所以忍着心疼,也要控制房地产价格。

现在正式开始说我提到的第三个问题,那就是到了现阶段,还有什么人在买房子。

我前面提到,中国的房地产市场开始大规模发展是在1998年,不过,在此之前,其实房地产改革从80年代初就开始了,但那时都是小打小闹。原因有两个,一是人们手里缺钱,就算是那时房子很便宜,大部分人也买不起,第二是,其时还没有停止福利分房,所以在国家机关、国有企业工作的人,还在指望着分房呢,所以即便有些闲钱,也不会去买房,最初买房的人,通常是那些在香港、海外有个亲戚,或者是早期的下海者,手里有些钱,并且也没有指望从国家分房的人。

可是到了1998年,政府颁布了新政策,停止福利分房,并且大力推行购房按揭。这两个政策可谓击中人们的要害,停止福利分房,把大部分人都推到了房地产市场上,而按揭买房,使很多人买房成为可能。

不过,在1998年到2003年这一阶段,房地产还没有随后那么热闹,因为大家收入比较低,能够买的起房人并不多。房地产真正比较热闹,是在2003年之后,出现这样的情况,有几个原因。

一是在2003年时,政府又出了一个政策,原来在1998年时,虽然说要停止福利分房,可是政策的基调是以保障房为主,到了2003年,因为非典的影响,政府再一次调整政策,改成了以商品房为主。

其次,这一段时间随着经济的发展,很多人手里开始有钱了,特别是98年、99年毕业的那些人,他们是最早一批赶上停止福利分房的,也是房屋需求的最大群体,他们在刚毕业时不具备购买能力,但是在毕业了四、五年之后,开始逐渐具备购买能力了。

我认识的一些1998年前后毕业的人,买房时间大部分都集中在2003年、2004年这段时间。

不过,相比2005年之后的中国房地产市场,则2003年实在还算不上热闹。这里有个重要因素,那就是城市人口的变化,我们知道在1998年时,除了房地产改革之外,还有一项改革措施,那就是开始了扩招,扩招之后,对于中国最大的一个影响就是城市人口的飞速增长,在99年之后上大学的这批人,他们的毕业时间是在2003年以后,具有房屋购买能力,恰好是在2005年、2006年。

我们现在常说,中国的房子是一对年轻夫妇加上双方父母三家一起供,其实就是在2005年以后。

现在人们说房地产上涨的原因,有刚需论”“炒房论”“外资论,其实最初房价上涨的直接原因,确实是人们的真实居住需求,这也是房地产泡沫的诱因,其实如果你仔细观察,你会发现,每一次经济泡沫的开始,最初的原因都不是投机,而是真实的需求,但是在事件的进展过程中,投机因素会逐渐参与进来,并成为主要因素。

中国的房地产市场发展到2006年之后,投机性的因素开始逐渐浓了起来,原因就在于由于房价的不断上升,而且速度开始加快,很多人开始意识到,投资房产是一件非常有利可图的事情。

炒房的人有外资,有职业炒房者,还有就是我提到的,也是最重要的一类,一些收入比较高的人,开始买自己的二套房、三套房、四套房做投资。这一类人对于房地产市场的影响,要远远大于外资和职业炒饭者,原因就在于中国的贫富分化比较厉害,而且大量人有灰色收入,很多人说是腐败官员导致了房地产价格的上涨,不无道理,不过还要加上很多人,比如企业高管、高级白领、海外华人等。

对此我是深有体会的,在2003年前后,我听说的都是一些首次买房的人,即便是一些有钱人,也不会买很多房,最多是多买一套房子改善下居住环境,个人投资房子的事情还真是不多。

可是到了2006年之后,拥有多套住房的人忽然之间多了起来,似乎一个人最成功的事情,不是工资涨了,升了官了,而是拥有几套住房,事实也确实如此,如果你有五套住房,比如说我的一些同事们,按照300万一套计算,那资产就有1500万了,试问即便是高级打工者,有几个人一辈子能够挣到这些钱。所以,一些钱不是太多的人,也会跑到比较远的地方买个第二套房,我在望京买不起,我可以去通县再多买一套啊,结果弄得通县的房价一度比朝阳区还高呢。

那么发展到2009年以后呢,买房的人基本上都是比较有钱的人,买自己的第三套、第四套房了,我认识的人,在2008年时,还是有很多是不太有钱的人买第一套住房,但是09年之后,真正买了自住的人,已经非常少了,我倒是看到很多人都在盘算,不过大部分人都放弃了,不是不想买,是买不起。

现在人们一说到房地产,经常是言必称刚需,其实这不过是卖房的人忽悠忽悠别人而已,经济学上说的需求,不只是说你想买什么东西,还包括了限制条件,就是你真正能够付诸实际行动的需求。如果不考虑经济限制,只说希望和梦想就算需求的话,那我希望在北京拥有一套1000平米的大房子,房子里面摆满了高档的家具,古董之类的也要来它几件,最好是从故宫弄出来的,差的咱还不稀罕,问题在于咱没有那能力。你要说需要房子,那需要的多了,我的初中同学们,除了我算是念了个正经的大学,剩下的都是从高中、民办之类的学校毕业,他们很多人也在北京,可是大部分人从没指望过在北京买房子,现在每年不管多少,还是有些毕业生来北京,可是他们现在还能买的起房子嘛,过去是三家合起来买一套,现在就是三家也不行了。

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