房地产企业土地使用税与房产税政策盘点！

一、土地使用权纳税义务发生时间。    

《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。即出让或转让方式有偿取得土地使用权，土地使用税纳税义务发生时间与是否取得产权没有太大的关系。
     现行政策规定：征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。但通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）的规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。在具体实务中，有的房地产企业对“招拍挂”取得土地，在办理土地证环节缴纳了耕地占用税，由此认为土地使用税应当满1年后缴纳。其实这是一个误区，因为“招拍挂”土地并非是新征耕地，只有新征用的耕地才缴纳耕地占用税，至于房地产企业通过“招拍挂”受让的土地到底该不该缴纳耕地占用税则是另一码事。
    实务中，受让人虽然签订了合同，但因政府拆迁等各种原因土地未交付的这种情况下是否发生土地使用税纳税义务？在具体操作上，有的地方规定就比较人性化，如《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)规定：对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。

二、开发期间不能减免土地使用税。根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地〔1989〕140号）第六条规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。但依据《国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号），已将国税地〔1989〕140号第六条予以废止。根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理的通知》（国税发〔2004〕100号）明确规定，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。     

因此，房地产开发企业无论是在开发期间还是在开发过程中的用地均应享受依法缴纳土地使用税，不得享受减免税政策。

房地产企业开山填海整治的土地是否免征土地使用税？《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。另根据《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复》（国税函〔2005〕968号）规定，享受免缴土地使用税5年至10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后，自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。开山整治和改造的废弃土地可享受5年免缴城镇土地使用税收优惠适用条件。其适用条件是指纳税人自行对土地进行整治、改造或者实际承担整治、改造费用的情形，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已整治和改造后的土地。废弃土地指因采矿、工业和建设活动挖损、塌陷、压占（生活垃圾和建筑废料压占）、污染及自然灾害毁损等原因而造成的不能利用的土地。

三、基建工地临时性房屋免征房产税。《财政部 税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
      基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

四、临时建造的售楼部需要缴纳房产税。由于房地产开发企业为销售房屋而建造的临时设施售楼部、样板间等营销设施不属于为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，因此，开发企业自建的营销临时设施应当自建造完毕次月起缴纳房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。如果在验收竣工报告出具之前已经投入使用，则房产税按实际使用时间的次月起缴纳。

五、开发的商品房在待售期间不缴纳房产税。根据国税发〔2003〕89号规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

六、土地使用税终止时间。《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”以及《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第(二)项明确，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。本着转让方纳税义务截止日应与受让方纳税义务起始日相衔接的原理，房地产企业销售商品房，应以房屋交付作为终止土地使用税纳税义务的条件，在实务中，可以以合同约定房屋交付和实际交付时间“孰先”原则来确定，停止计算税款的时间为“次月”。购房者从此时开始成为纳税人(个人非生产经营用房占地免征的除外)，房地产企业则从此时开始终止纳税义务。
       实践中，税务机关和纳税人对“房产、土地的实物或权利状态发生变化”理解不一，造成了征纳双方分歧。尤其是对于房地产开发企业，其土地使用税纳税义务的截止时间各省税务机关存在不同规定。导致实务中存在多种口径：以合同签订时间为准、以产权权属变更、以实际交房为准、以取得预售许可证为。以湖北省为例，《湖北省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2014〕63号）规定，（一）房地产开发企业的开发项目竣工验收并取得相关证明文件（如《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》等）后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务。（二）商品房及其他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》（或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同）且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。
     在实操中，在商品房竣工验收时，有的房地产企业就已放弃了公共市政道路、绿化等公共配套设施用地，相应终止公共配套设施用地的城镇土地使用税纳税义务。

七、地下车位是否缴纳土地使用税。房地产企业开发的商品房配建的地下停车位一般是未参与土地使用权的分摊，即不计容。也就是说，土地只地上可售面积当中进行分摊，地上可售房屋销售完毕，相应土地面积分配也结零。土地使用税为拥有土地使用权的单位和个人为纳税人。对于房地产企业开发配建的不计容地下车库，土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地面积为计税依据，既然土地已在地上全部分配，按照“税不重征”的原则，若企业的不动产证书上明确标明地下车位未参与土地分摊，那么该类车位无需缴纳城镇土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条规定：“对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”该文件是针对单独建造的地下建筑用地如何缴纳土地使用税的规定，并非适用房地产企业配建的不计容的地下车位。除非是开发商单独购买土地建造地下车库，这样的地下车库是有产权的车库，产权是归属于开发商的，对这种单独建造的地下建筑用地应当缴纳土地使用税，但可以减半征收土地使用税。

八、地下车库出租是否缴纳房产税。根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第三条规定，出租地下建筑物，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因此出租地下车位所取得的收入，应按规定计算缴纳房产税。

九、转让地下车位永久使用权是否缴纳房产税。转让永久使用权取得的收入，因为并未发生产权转移，一次性取得的转让使用权收入是否视同租金收入缴纳增值税？国家税务总局无明文规定，具体执行要参照地方税务机关的规定。如辽宁省规定：（1）对地下停车位产权属开发商的，其长期出租或销售地下停车位使用权的，按租金收入从租征房产税，如一次性收取费用的，按年征房产税；（2）对地下停车位产权属人防办的，人防办收取费用符合省局《关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税函〔2011〕183号）规定的，免征房产税，不符合上述免税规定的，人防办按收费标准缴房产税；（3）开发商将产权属人防办的地下停车位长期出租或销售地下车位使用权的，属转租行为，不征房产税。
      转让永久使用权是否缴纳房产税是存在争议。我个人的观点，按照“实质重于形式”的原则，房地产企业应当不缴纳房产税，尤其是有的地方将转让地下车位永久使用权纳入土地增值税清算范围后，征收房产税就更没道理了。转让地下车位永久使用权后，房产税的纳税人应当为实际使用人，当然对个人一般是免税的。

十、小区内配建公共设施是否缴纳房产税。住宅区内的公建配套设施的产权既不属于发展商，也不属于物业管理公司，更不属于其他机关和个人，它们只能属于住宅区内所有业主自己，并且应由业主管理委员会代表广大业主对其行使处置权。业主管理委员会与物业管理公司签订了委托管理协议后，也就随之将公建配套设施委托给了物业管理公司来管理，物业管理公司除了直接从业主处收取管理费用外，还可以从经营管理公建配套设施、提供综合服务获取其他收益。公建设施的营业收益由业主支配，因为公建配套设施的产权归广大产权人所有，所以物业管理公司应将使用公建综合设施开展经营性服务收入的大部分用来弥补物业管理费用不足的部分，因为在此时，广大产权所有人已经将公建的部分收益(例如可以出租的部分)让渡给了物业管理公司。
      根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。因为居民住宅区内业主共有的经营性房产一般是有物业公司经营管理，因此，物业公司为房产税纳税义务人。

十一、房地产企业土地使用税、房产税相关优惠政策。

1、配建公租房优惠。从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，即“公租房”。各地对商品住房项目中配建的公租房后期管理要求存在差异，国土规划部门在土地招投标文书及土地出让合同中注明无偿配建及产权归政府所有的要求。根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第61号），对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。

2、配套建造安置住房税收优惠。《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定：对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

3、根据现行政策：对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征土地使用税和房产税。

来源：中税经联