市场法，收益法和成本法的区别

 一 、基本含义的比较 

市场法：是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类似分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

收益法 : 通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。

成本法：首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

 二、理论依据不同 

市场法: 以均衡价值论和价格形成的替代原则为依据。其认为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格 。

收益法: 以效用价值论和预期原理为依据。其认为任何一个理智的投资者在购置或投资于某一项资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。

成本法: 以生产费用价值论和替代原则为依据。其认为在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付价格不会超过构建该项资产的现行成本。如果投资对象非全新，投资者所愿意支付的价格会在投资对象全新的构建成本基础上扣除各种贬值因素。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

 三、基本前提不同 

市场法：

1.要有一个活跃的公开市场；

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

收益法：

1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；

2.资产拥有者获预期收益所承担的风险可预测并可用货币来衡量；

3.被评估资产预期获利年限可以预测。

成本法：

1.被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态；

2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

 四．评估程序不同，且同一方法需考虑不同因素 

市场法：

※ 选择参照物→在评估对象与参照物之间选择比较因素→指标对比，量化差异→在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异→综合分析确定评估结果

※ 评估单项资产应考虑的可比因素：资产的功能（强调使用价值并结合社会需求），资产的实体特征和质量（实体特征包括外观，结构，役龄和规格型号，质量主要指其建工艺水平），市场条件（参照物成交或评估时的市场条件和供求关系变化情况），交易条件(批量，动机，时间等)。以上为常见可比因素，在具体运用时还要视评估对象的具体情况考虑具体可比因素。

收益法：

※ 收集并验证与评估对象未来预期收益有关的资料→分析预测被评估对象的未来预期收益→分析测算折现率和资本化率→分析测算被评估资产预期收益的持续时间→用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值→分析确定评估结果

※考虑参数：资产未来预期的客观收益额，折现率（因资产所在行业分布，种类，市场条件等不同），收益期限（评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律法规契约合同等加以测定）

成本法：

※ 分析计算被评估资产的重置成本→根据具体情况分析被评估资产的实体性贬值，功能性贬值，经济性贬值

※考虑参数：重置成本分为复原重置成本和更新重置成本，实体性贬值(取决于自身)，功能性贬值（技术相对落后，取决于竞争对手），经济性贬值（取决于社会环境）

 五．具体方法不同 

市场法： 

1.直接比较法

a.现行市价法（资产全新或基本全新时）

 b.市场折扣法（评估对象具有不利因素时）

c.功能价值类比法 （生产能力比例法和规模经济效益法）

d.价格指数法（运用定基指数修正，运用环比指数修正）

e.成新率价格调整法（市场售价类比法，价值比率法）

2.间接比较法参照物与评估对象在大方面基本相同，通过评估对象和参照物与国家，行业或市场标准的对比分析，掌握参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评价对象的价值

收益法：

1.纯收益不变 ( a.年期无限，资本化率大于零;b.年期有限，资本化率大于零c.年期有限，资本化率小于零)

2.纯收益在若干年后保持不变（ 无限年期收益，有限年期收益）

3．纯收益按等差级数变化（a.年期无限，按等差级数递增或递减b.年期有限，按等差级数递增或递减）

4.纯收益按等比级数变化（年期无限按等比级数递增或递减，年期有限按等比级数递增或递减）

成本法：

1.资产重置成本的估算方法

重置核算法a购买型：以购买资产方式作为资产的重置过程， b 自建型：把自建资产作为资产重置方（既考虑价格因素又考虑生产技术和劳动生产率的变化

价格指数法(定基价格指数，环比价格指数)仅考虑了价格变动因素确定的是复原重置成本

功能类比法（生产能力比例法，资产的功能变化和价格成线性关系；规模经济效益指数法，功能变化和价格不成不成线性关系

2.资产实体性贬值的估算方法

观察法，工程技术人员进行技术鉴定

使用年限法，通过实际已用年限与总使用年限比值判断贬值率

修复费用法，利用恢复资产功能所花的费用来直接估算贬值率

3.资产功能性贬值的估算方法

将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比，计算两者差异并确定净超额运营成本，估计被评估资产的剩余寿命，以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的净超额运营成本折现求和

 六．总体选择原则 : 因事制宜，因地制宜 

市场法适用于在市场交易活跃的资产评估

收益法比较适用于成本费用与其获利能力不对称的以及成本费用无法准确计算的资产评估

成本法适用于无法计算预期收益以及找不到参照物的专用资产的评估.

来源：评估圈