中国房奴们的困惑

今年央行曾两次降息，从明年1月起，房贷将更“便宜”，在这样的大背景下，到底要不要提前还贷呢？如果提前还贷，要怎么还呢？成了“房贷族”的困惑。

压力重重的“房贷族”们，明年可以舒一口气了。今年年中的两次降息利好将于2013年1月1日“兑现”，执行新利率后，贷款30万元至100万元的购房者，房贷月供将下降100元至300余元不等。

不过，一些“房贷族”表示，现在股票、基金都在跌，理财产品收益也低于房贷利率，还是想趁着年终手头充裕提前还贷，那么，到底要不要提前还贷呢？如果提前还贷，要怎么还呢？成了“房贷族”的困惑。

中国“房贷族”的困惑

四种“房贷族”提前还款不划算

虽然提前还贷可以少还一部分利息，但是在目前接近年末，利率或将随时上浮的局面下，如果把握投资机会，巧用资产组合，仍然可以取得不错的收益，而有些收益完全可以超越房贷利率，因此专家建议，有五类情况并不适宜提前还贷。

类型一：一种是基准利率享受7折与8.5折之间的购房者没有这个必要，由于已享利率优惠，即便利率调整前后月供之差也不会超过百元，因此不需要提前还贷。

类型二：等额本金还款期已过三分之一的购房者也没有必要，因为等额本金开始还的钱比较多，后来越来越少。这部分人已将大额的钱还完了，剩下小额的贷款，即便涨了利率，利息也不是太多。

类型三：等额本息还款已到中期的购房者也不宜提前还贷，因为这部分客户已经还了大部分的利息，所以提前还贷的意义不大。

类型四：投资收益高于贷款利率的投资人士不适合提前还贷，否则得不偿失。比如短期内有收益项目可投资的人群，如果这时候将钱都还给银行，将白白丧失赚钱的机会。

类型五：还有一种情况是不久后还需要银行贷款的购房人，现在若把钱一下子还进了银行，等再去银行申办贷款时，基准利率有可能会上浮10%到30%，甚至更高。

还款方式不同节约利息差距大

如果购房人经过考虑，确定要进行提前还款，对于提前还款的处理方式及产生的成本也要额外关注。不同的提前还款方式，节约的利息也有很大差别。

按照上述张女士的例子来计算，如果她此次还款50万元，选择缩短还款年限，月还款额不变的还款处理方式，将于2021年12月还清这笔贷款，将节省约60万的利息支出。而如果她选择还款期不变，减少每月还款额的提前还贷处理方式，此后每月需还月供约2612元，节省的利息支出则为约36万元。银行工作人员指出，对于张女士这种还款压力不大的购房人，建议还是选择缩短还款年限，月还款额不变的还款处理方式。

银行工作人员指出，是否提前还贷，主要应从个人实际情况考虑，提前还贷的资金成本是最应考虑进去的。

房贷族四招教你减负

但为了有效抑制通胀，整个中国经济已经进入了加息通道，对于贷款购房者来说，加息就意味着房贷成本的极大提升，那么究竟有哪些实用的减负窍门呢？

窍门一：以租养贷

尽管楼市成交量低迷，房价上涨缓慢，但是房屋租金却在不断攀升。如果说过去为了方便随时进行房产交易而将房产空置而不予出租的话，现在就应该换个思维了，短期内楼市调控并不会结束，楼市成交量的复苏将会需要较长的时间，这个时候应该将房子租出去，换取现实租金收益，这样可以用租金来冲抵部分房贷压力。

通过以租养贷的方式可以很好的给房贷族减负，不过这种方式主要适用于有多套房并且处于空置状况的房贷族。

窍门二：淘便宜房

楼市成交量萎缩，房价动荡不安，调控下的楼市不是置业的好时机，然而在这种有点儿混乱的楼市状态中，反而会出现一些难得的淘房机会。

不管是开发商降价促销，还是业主低价抛售，其售价都会明显低于楼市均价，这个时候就是淘宝的好机会，购房者应该多留心和关注此类机会，争取淘到低价房源。

只要房屋的均价和总价下来了，即使贷款购房，贷款额度也会较小，这样的话加息的影响也就会降低，综合算起来，房贷的经济成本是能够降下来的。

窍门三：提前还贷

存款的利率是要低于贷款的利率的，其中的差价就是银行的利润来源之一。对有些房贷族来说，若是家中有一定的闲钱，则不妨尽量争取提前还贷，而不是去存银行或者购买理财产品，存银行利率太低，购买理财产品不仅收益低，而且风险大，提前还贷就可以达到成功给房贷减负的目的。

在提前还贷的时候，一是要选择合理的提前还贷方式，是部分提前还贷还是全部提前还贷，要合理安排；二是要准备好相关资料，处理好各项事宜。

窍门四：用公积金

住房公积金的性质决定了其在房贷方面的优势地位，尽管住房公积金在购房贷款方面的数量通常不大，但是其最大的优势就是可以享受利率优惠，这点在加息的背景下更加重要。

申请住房公积金贷款，一是可以分摊掉部分购房经济压力，因为公积金属于平时交纳的钱财，如果不是购房的话，也无法提现，属于"死钱"；二是可以享受较低利率，从整体上降低房贷成本，减少房贷利息支出。在可以的情况下，尽量选择公积金贷款购房，这样会轻松很多。

专家称，提前还贷未必真的划算，是否合适提前还贷要按具体情况进行分析。由于每个借款人的贷款利率、限期以及还款方式都有所不同，因此还是建议借款人在认真分析自己合同的前提下，仔细计算还贷成本以及自己要多拿的利息，权衡之后再做出决定。