文旅地产如何从“地产”模式转向“文旅”？

覆巢之下，安有完卵？这句话用来形容当今地产与文旅的关系再恰当不过了。近期围绕地产的关键词被“暴雷”、“断贷”所刷屏。一边是众多地产商心惊胆战，破罐子破摔，另一边是时代埃尘落在众多个体与家庭如山般的重压，经济下行，众生不易，可见一斑。

地产屋漏偏逢连夜雨，文旅地产更是皮之不存，毛将附焉？近二十年来，因方便“勾地”、回笼资金等优势，文旅地产迅速遍布全国各地，地产在国计民生的地位仅次于制造业，面临城市地产调控重压，很大一部分资金流向远郊文旅地产洼地，文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。但随着地产开发商前仆后继入局，也逐渐暴露出粗放式发展带来的诸多弊病。

地产文旅模式一直支撑着中国文旅业的不小部分，以至于衍生出独特地产加文旅模式：星级酒店+地产、度假村+地产、主题公园+地产、特色小镇+地产。

但文旅地产又不是单纯的文旅景点/景区+地产，而要做文旅产业升级后的休闲、康养、运动、教育等类别的特色小吸引物+地产。去检验我们对我们的文旅地产项目，它的生命力。

好的一面是文旅项目开发获得了比较强的资金支持，但另一面是这种中国特色的模式让文旅彻底变成了地产的附庸，文旅基本成了地产勾地的工具，地产成了文旅平衡现金流的遮羞布，被“包养”的文旅彻底丧失了独立的精神和地位，两个商业模式规律完全不同的产业因为土地要素、资金支持及与目的地资源结合的紧密度而被捆绑在一起。

文旅的大投资、长周期、慢回报、注重产品体验和服务，本质上是一种消费品；而地产大投资、短周期、高杠杆、慢回报，注重效率和周转去化，本质上是一种金融产品，往往需要可观消费客群支撑。做文旅地产往往都是在城乡结合部，或者说是近郊，甚至是远郊。需要结合市场情况、市场容量、企业实力、土地所在区域，土地规模等灵活决定。文旅地产未来并不是没有机会，只是成本在提高，难度在加大。

文旅的投资逻辑是必须考虑投资回报率，考虑资金平衡的问题，但随着国家对地产政策的收紧，从银行贷款，到土地供给，到去化限制，地产的好日子很难再持续。文旅地产项目也不是一头盲目自顾不暇地做产品搞创新，也要时刻关注政治，以及政府发布的相关文件，迎合政府全局把控和宏观调控，从而内外一起发力内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。

未来文旅如何去做？还是要回归产业的本质和基本规律，文旅地产要实现自身造血，它的重点要从“地产”转向“文旅”。在大规模“圈地”已极难实现的今天，大规模投建的文旅城数量会急剧减少。在短期政策和资金方面承压的情况下，文旅项目更应该关注本地需求。

与其再重投入投建大规模的新项目，不如利用疫情后本地游、微度假迅速发展的契机，盘活城市商业物业中的存量资产或参与到城市更新项目中，将进一步推动文商旅融合提上日程，打造兼具商旅属性的多样业态，挖掘文旅的新业态、新可能。

应该探索符合其城市实际的文旅地产项目，更应该注意旅城融合的项目，以及项目的规模、尺度、距离、产业、产品形态等。未来，将文旅地产与康养、乡村振兴、休闲度假等方向结合起来，它的前景依旧广阔，大有可为。让文旅地产兼顾住宅、主题乐园和街区、酒店群等业态。通过文旅项目的良好运营带动土地升值，随着房地产项目的快速回流资金，进而反哺文旅项目的运营。

来源：👉文旅情报站